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2015龙岩房地产市场运行情况分析-欧洲杯网络平台

| 来源:龙岩市房地产业协会 2016-01-19 15:33:35 我要评论
[导读]建议今后中心城市供应商品房用地每年不应超过500亩,而且针对目前商业地产基本卖不动的实际,中心城市五年内不新增商业地产土地供应。
2015年,我市认真贯彻中央、省市出台的房地产政策,结合我市实际,出台了一系列关于稳定住房消费、支持刚性住房需求的新政,促进刚需住房和改善型住房需求进一步释放,我市商品房销售增速位居全省前列,销售价格总体稳定,商品房去库存期限大幅缩短,整个龙岩房地产市场呈现企稳回升的良好态势。


 
一、市场运行主要指标完成情况
 
1.房地产开发投资情况: 
 
2015年全市完成房地产开发投资193.3亿元同比减少8.9%(投资额全省排名第7位,比增数排名第6位),其中中心城市完成147.31亿元,同比减少5.1%。开发投资同比下滑的主要原因:一是受库存量大、占用资金较多的影响,房地产开发企业普遍资金紧张,放缓了在建项目的建设;二是由于去年基数高(2014年完成房地产开发投资212.09亿元),要维持正增长较为困难。
 
截至12月底,全市累计施工1743.2万㎡,同比减少3.5%,其中中心城市施工1121.39万㎡,同比减少2.3%。2015年全市新开工208.62万㎡,同比减少48.6%,其中中心城市新开工124.12万㎡,同比减少45.7%。全市竣工235.39万㎡,同比增加27%,其中中心城市竣工128.72万㎡,同比增加43.3%。 
 
2.市场交易情况:
 
(1)商品房销售情况:2015年全市销售商品房222.95万㎡,同比增加26.9%,(销售面积全省排名第8位,比增数排名第1位)销售商品住房197.06万㎡(合18218套),同比增加32.5%。其中中心城市销售商品房146.41万㎡,同比增加48.8%,销售商品住房131.16万㎡(合12014套),同比增加53.6%。
 
(2)二手房交易情况:2015年全市交易二手房140.41万㎡,同比增加72.47%,交易二手住房96.67万㎡(合8720套),同比增加65.45%。其中:中心城市交易二手房69.14万㎡,同比增加98.56%;交易二手住房46.3万㎡(合4974套),同比增加87.15%。
 
3.房价情况
 
(1)商品房销售价格情况:2015年全市商品房均价为5539元/㎡,同比下降5.01%,商品住房均价为5615元/㎡,同比上升0.75%。其中中心城市商品房均价为6037元/㎡,同比下降6.23%,商品住房均价为6238元/㎡,同比下降2.15%。
 
(2)二手房交易价格情况:2015年全市二手房均价为2934元/㎡,同比下降1.74%,二手住房均价为2738元/㎡,同比上升7.88%。其中中心城市二手房均价为3679元/㎡,同比下降17.34%,二手住房均价为3341元/㎡,同比下降0.77%。
 
4.批准预售情况:2015年全市批准预售商品房面积259.12万㎡,同比减少23.04%,批准预售商品住房面积187万㎡(合17371套),同比减少25.23%。其中中心城市批准预售商品房面积166.55万㎡,同比减少8.64%,批准预售商品住房面积123.92万㎡(合11253套),同比减少6.52%。
 
5.开发企业资金状况:2015年全市房地产开发企业资金总量301.16亿元,同比增长8.3%。其中,国内贷款38.45亿元,同比增长26.6%,非银行贷款0.59亿元,同比下降52.3%。自筹资金84.16亿元,同比下降16.6%,其中自有资金45.93亿元,同比增长12.6%。定金及预收款44.53亿元,同比增长26.5%;个人按揭贷款37.41亿元,同比增长8.2
 
6.房地产企业税收入库情况:2015年全市房地产业税收入库235766万元,同比减少1.53%。其中,国税入库7908万元,同比减少38.58%,地税入库227858万元,同比增加0.58%。中心城市入库163782万元,同比增加6.72%。其中,国税入4629万元,同比减少37.33%,地税入库159153万元,同比增加8.95%。
 
二、当前市场存在的突出问题
 
1.去库存压力仍然较大。
 
截至2015年12月底,全市已批准预售未售出的商品房面积581.6万㎡,同比增加9.21%;商品住房260.78万㎡,同比减少6.06%。其中中心城市商品房351.69万㎡,同比增加12.5%,商品住房142.1万㎡,同比减少4.22%。根据2015年商品房、商品住房月均销售面积计算去库存期。截至12月末,已批准预售未售出的商品房去库存期:全市商品房31个月,商品住房16个月,中心城市商品房29个月,商品住房13个月。
 
2.商业地产滞销,供过于求现象突出。
 
2015年全市销售商场、商店、写字楼、酒店、车库(位)等商业地产面积仅为25.89万㎡,月均销售2.16万㎡。中心城市这种现象更为明显,2015年中心城市销售商场、商店、写字楼、酒店、车库(位)等商业地产面积15.25万㎡,月均销售1.27万㎡。在这15.25万㎡中,车库(位)面积就达11.13万㎡,占73%,其余商场(店)、写字楼、酒店销售寥寥无几,约4.12万㎡,月均3400㎡,基本处于卖不动的状况。截止12月末,全市库存商品房581.6万㎡,商品住房260.78万㎡,而非商品住房(商业)面积为320.82万㎡,库存商业面积大于住宅面积。
 
3.企业资金链紧张状况仍未缓解。

虽然2015年第二季度以来,商品房销售出现回暖,销售面积同比增幅较大,但由于大多数项目是降价促销,“以价换量”,因此房款回笼总量与预期相去甚远。各家商业银行对房地产企业放贷持谨慎态度。银行信贷收紧,信托等其他融资渠道也进一步收窄,房企 “还旧贷新”计划落空,房地产开发企业普遍资金紧张。部分楼盘由于资金断裂,出现无法按进度施工、无法按期交房等情况,有出现烂尾楼的风险。
 
4.开发企业税费负担重。

我市现行的对房地产开发企业所得税征收办法是实行“预警值”管理,即按预计毛利率15%预征,不管企业是否有盈利,都先按毛利率15%乘以所得税率征收,而目前龙岩房地产大多数项目经营困难,开发企业税收负担较重。
 
三、走势预测
 
1.房地产新政将继续对市场产生积极影响。

2014年出台的《关于进一步完善中心城区征迁安置政策鼓励货币补偿的实施意见》(龙政综〔2014〕250号)有效期至2016年9月。2015年12月龙岩市住建局、财政局发出《关于继续实施刚需购房契税优惠政策的公告》(龙财税法〔2015〕19号),将契税“即征即奖”优惠政策时间延长至2016年6月30日。以上两个政策的实施,将进一步鼓励被征迁人用货币补偿购买商品房,减轻中低收入刚需购房者的税费负担,进一步提振市场信心,促进住房消费,加快消化商品住房存量。前不久,中央相继召开财经领导小组第十一次会议、全国经济工作会议、中央城市工作会议,提出“要进一步化解房地产库存,促进房地产持续发展”。预计今后会有更多新的利好政策出台,我会将认真贯彻学习中央、省有关房地产去库存的优惠政策,结合龙岩房地产市场运行的实际情况,认真组织贯彻执行,相信去库存的力度会更大,成效会更明显。
 
2.房地产市场整体稳定,预计不会出现大涨大跌现象。

由于龙岩中心城市房地产库存总量不大,且主要是商业地产库存。因此,市政府将合理确定房地产开发供地规模,以商品住房为主,严格控制商业综合体、宾馆、写字楼等商业地产开发。再加上引导开发商顺应市场趋势,合理确定销售价格,促进商品房销售。按目前的商品房库存量及去化速度,可以预测2016年龙岩中心城市商品房销售及价格总体稳定,不至于大起大落。
    
四、对房地产去库存的几点建议
    
1.科学合理供地,从源头上控制商品房供给增量。
 
中央经济工作会议指出,供给侧结构性改革,首先要在化解过剩产能方面切实加大力度,并且取得实质性进展,如果不控制增量,房地产库存永远去不了。以中心城市房地产市场实际情况为例,已批准预售待售的商品房显性库存就有353.15万平方米,还有231.47万平方米已批准施工、未批准预售的和已拿地未开工、按规划容积率计算出的227.38万平方米的潜在库存商品房,按近三年的平均去化率,要消化这812万平方米的库存量,至少需6年时间,这也是我市近两年销量增长跑不赢供给增长的主要原因。因此,必须严格控制增量建议今后中心城市供应商品房用地每年不应超过500亩,而且针对目前商业地产基本卖不动的实际,中心城市五年内不新增商业地产土地供应。这样做,可能会影响到房地产投资进一步回落,但不能为了投资增长而继续生产无效库存。
    
2.加大农民进城购房的政策支持力度,挖掘购房新需求。
 
中央经济工作会议指出,要通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存。我市在引导和支持农民进城购房方面是做得比较好的。2015年7月,住建部调研组曾到我市就农民购房情况作了专题调研,对我市促进农民进城购房的主要做法,例如放宽购房落户条件、推进征迁货币化安置、发展产业带动农民就业和增收等等,进行了总结和肯定。现在,应根据中央经济工作会议精神,把相关政策具体化,并加以落实。如允许农业转移人口等非户籍人口在就业区落户问题,把公租房扩大到非户籍人口问题,都应制定出相应的可操作细则,才能落到实处。
    
3.采取有力措施,帮助企业降低成本,促进房价适当降低,减轻购房者负担,释放购房需求。
 
中央经济工作会议指出,要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格。对此,我市大多数开发商在近两年的销售中已主动适应市场变化,降价销售,以价换量。从龙岩中心城市近三年均价变动情况,可以看出房价下降趋势。2013年新建住房均价7907元/平方米,2014年下降到6375元/平方米,2015年进一步下降到6202元/平方米。但在土地、税费等各项刚性成本既定的情况下,进一步降价的空间不会太大。实际上,中心城市许多楼盘今年都是以低于成本价在甩卖。因此,帮助企业降低成本就成为降房价的关键。降成本主要是降低制度性交易成本,如各种税费、融资成本、社会保障成本等。

现根据龙岩楼市的实际情况建议:改变房地产开发企业所得税毛利率15%的规定,按照国家税务总局2015年9月18日给原市房地产同业商会的答复精神,据实征收。改变房地产项目土地增值税预征税率,对当期低于成本价销售的项目,免于预征土地增值税,待项目完成时给予清算。退还房地产开发企业2015年6月1日前缴交的项目开发建设履约保证金和委托设计履约保证金,降低企业财务成本。
 
4.引导和鼓励开发企业打造高品质楼盘,把产品做出亮点,以满足人们日益增长的品质需求。
 
今年,在房地产整体下行形势下,龙岩中心城市却出现几个逆市而上的“日光盘”,如“一、二期”、“一、二期”等项目,都在开盘当日售罄。这说明龙岩房地产市场并非没有需求,关键是性价比。高品质、定价又合理的商品房仍然是供不应求的。因此,政府要引导和鼓励开发商打造高品质楼盘,不断提升住宅小区的绿色、节能、智能化水平,不断加强小区的物业管理,完善小区商业、交通、教育、养老、娱乐等服务,努力改变社区的生活方式,这些都做好了,需求自然就上来了。
    
5.最根本的是发展实体经济,提高城市的就业吸引力。
    
据统计,龙岩的常住人口总量,近几年呈尽流出趋势,主要原因是龙岩属资源型城市,这几年,由于煤矿、铁矿、稀土等矿产资源经济不振,外来农民工大量减少,这必然影响社会整体购买力。因此,不解决实体经济发展和人口规模增长问题,房地产的发展就失去根本的支撑。实践证明,房地产去库存,不能仅靠政策支持,还需要有产业支撑。要千方百计发展实体经济,提升我市就业吸引力。只有经济发展了,百姓富了,楼市库存问题才能得到根本解决。
 

 

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